Российские банки отмечают повышенный интерес россиян к программе льготной ипотеки на новостройки под 6,5% накануне перезапуска программы. С 1 июля госпрограмма по поручению президента России Владимира Путина продолжится в новом формате еще в течение одного года. Однако эксперты отмечают, что задел для ее реализации был заложен ровно два года назад — тогда, также 1 июля, но 2019 года, началась реформа долевого строительства и переход на систему счетов эскроу. Как будет развиваться строительная отрасль России после перезагрузки льготной ипотеки и упадут ли цены на жилье, ТАСС выяснял вместе с экспертами.

С начала реализации госпрограммы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% в апреле 2020 года было выдано 540 тыс. кредитов на сумму 1,6 трлн рублей (по состоянию на 23 июня). Об этом сообщил ТАСС вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «Решение о льготной ипотеке, принятое в конце апреля 2020 года на фоне коронавирусных ограничений, было одной из самых эффективных мер поддержки стройотрасли», — отметил он. Госпрограмма сыграла ключевую роль для отрасли, считает министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин. «Программа льготной ипотеки оказалась эффективной и востребованной антикризисной мерой, благодаря которой уже более полумиллиона семей смогли улучшить свои жилищные условия», — сообщил он ТАСС.

В июне 2021 года, за месяц до перезапуска льготной ипотеки, россияне торопились решить квартирный вопрос, потому что с 1 июля 2021 года ставки по госпрограмме составят не 6,5%, а 7%, предельная сумма кредита — не 12 млн рублей для столичных регионов и 6 млн для остальных, а 3 млн рублей для всех субъектов федерации. Так, согласно статистике оператора госпрограммы ДОМ.РФ, за первые три недели июня в России выдано 29,5 тыс. кредитов, что соответствует среднемесячной динамике выдачи (30-40 тыс. кредитов в феврале-мае). Активный спрос перед изменением условий программы наблюдали и в Сбербанке, на который приходится подавляющее число выдач по льготной ипотеке.

«За первые две недели июня подано около 170 тыс. заявок (на ипотеку по всем сегментам — прим. ТАСС), из них 26 тыс. заявок — по льготной программе. В апреле было 152 тыс. заявок за две недели, из них 23,7 тыс. — по господдержке», — сообщил ТАСС вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васёв.

Все только начинается

Льготная ипотека не потеряет привлекательность и после перезапуска, прогнозируют опрошенные ТАСС эксперты. «Правительство не стало делать резкий выход из программы, чтобы избежать стрессов адаптации. Изменение ставки льготной ипотеки с 6,5% на 7% влияния на программу не окажет, на фоне тренда повышения ставок она остается привлекательной», — высказал свое мнение агентству главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко.

Резкая отмена госпрограммы оказала бы сдерживающий эффект на рынок жилья: в моменте ставка подскочила бы на 1,5-2 п. п., что оказало бы влияние на спрос, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Снижение предельной суммы до 3 млн рублей позволит существенно остудить разогретые рынки, но при этом поддержать нуждающиеся в продлении программы регионы», — добавил эксперт.

Особенно важно, что новые условия льготной программы окажут поддержку регионам, где объем строительства пока недостаточный, сказали ТАСС в пресс-службе банка ВТБ. «Для строительного сектора крайне важна определенность для прогнозирования спроса на новое строительство. Поэтому мы уверены, что сохранение программы в измененном виде в среднесрочной перспективе позитивно отразится на объеме запуска новых проектов и вводе жилья», — цитирует пресс-служба заместителя президента — председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова.

В исследовании экосистемы недвижимости ВТБ «Метр квадратный» среди 24 регионов, где программа сохранит особую значимость, называются Алтайский край, Республика Алтай, Удмуртская Республика, Курганская, Псковская, Ульяновская, Воронежская, Оренбургская и Рязанская области. Такие регионы характеризуются сравнительно невысокой стоимостью новостроек со средним чеком до 3 млн рублей.

Согласно прогнозам ВТБ, в 2021 году ипотечный портфель всех игроков рынка вырастет на 22% — до 12,5 трлн рублей. При этом в ближайшие четыре года общий объем портфеля жилищных кредитов российских банков увеличится почти два раза, превысив в 2025 году 18,2 трлн рублей.

Рост цен на жилье

По мере роста популярности льготной ипотеки в России увеличивались и цены на жилье. Так, согласно данным федерального портала «Мир квартир», с начала 2021 года средняя цена новостроек в стране выросла на 12,6% — с 70,7 тыс. рублей за кв. м до 79,6 тыс. рублей за кв. м. Такая динамика вызвана комплексом факторов, среди которых пандемия, дефицит строителей, удорожание строительных материалов, рост инфляции и недостаток предложения жилья, неоднократно отмечал Хуснуллин.

Наиболее интенсивный рост цен на новостройки был в июне — последнем месяце перед перезапуском льготной ипотеки, сообщил ТАСС генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. Так, по его словам, в апреле 2021 года рост в сравнении с апрелем 2020-го составил 21,2%, в мае в сравнении с ситуацией годом ранее — 23,6%, в июне — 26,7% (сравнении с июнем 2020 года). По словам эксперта, таких темпов подорожания не было еще никогда.

Если бы льготную ипотеку не продлили, взрывной рост цен продолжился бы, считает эксперт тематической площадки Общероссийского народного фронта «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. «Без продления льготной ипотеки произошло бы снижение темпов строительства — рынок еще не стабилизировался, рост цен на новостройки мог быть еще выше», — полагает собеседник агентства.

Во втором полугодии 2021 года рост цен несколько замедлится, по крайней мере, в самых крупных городах, где цены на новостройки превышают в среднем 5 млн рублей, прогнозирует Луценко. «Потому что часть потенциальных покупателей не потянет новые условия льготной ипотеки. Однако более чем в половине городов с населением больше 300 тыс. человек средняя цена квартиры не превышает или немного превышает 4 млн — там возможности приобрести жилье с помощью льготной ипотеки по-прежнему широкие», — пояснил собеседник агентства.

Сейчас застройщики активно выводят на рынок новые проекты, это позволит охладить рост цен, сказал ТАСС руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Однако, по его словам, в условиях значительного роста цен на строительные материалы, а вместе с ними и себестоимости строительства революционного снижения стоимости новостроек не ожидается. «Во втором полугодии можно рассчитывать на то, что динамика роста средней цены в целом по России не превысит 4%», — считает эксперт.

А вот столичный девелопмент во второй половине года может вернуться в рыночные условия ценообразования, на которые госпрограммы не влияют, поскольку лимит в 3 млн рублей не позволяет приобрести подавляющее большинство квартир на рынке массового сегмента, не говоря о более дорогой недвижимости, считает генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park) Давид Худоян. «Ставки по ипотеке растут, а это значит, что активность клиентов будет снижаться. В таких условиях девелоперы будут проводить более мягкую ценовую политику, однако больших скидок или снижения цен мы, вероятно, не увидим. По итогам года квадратный метр в Москве может подорожать примерно на 10-15%», — прогнозирует собеседник агентства.

Два года реформ

Основу для реализации программы льготной ипотеки в России заложила стартовавшая 1 июля 2019 года реформа долевого строительства, благодаря которой застройщики могут воспользоваться деньгами дольщиков только после ввода дома в эксплуатацию. В результате средства, выделяемые государством на реализацию программ льготной ипотеки, находятся в полной безопасности, равно как и средства самих дольщиков.

Без «обкатки» работы банков по эскроу-счетам льготной ипотеки как антикризисной меры могло и не быть — Банк России просто не согласовал бы такое решение, прокомментировал ТАСС Склянчук. «Если представить, что переход на проектное финансирование не был осуществлен в 2019 году, то сегодня мы имели бы колоссальный всплеск числа обманутых дольщиков. В сложной экономической ситуации привлечение средств граждан происходило бы по пирамидальной схеме — за счет будущих проектов достраивались бы «просевшие» объекты из-за оттока мигрантов, падения спроса и других негативных факторов», — сказал он.

В целом рынок стал профессиональнее и прозрачнее, и главное — надежнее для покупателей, считает Алексеенко. По его словам, важность перехода на проектное финансирование продемонстрировал период пандемии, особенно — первых месяцев, когда обрушились прямые продажи застройщиков. «Если застройщик работал по старой схеме, то отсутствие продаж значило существенное снижение притока средств на строительство, а это риски кассовых разрывов, в худшем случае — банкротства. В случае же с проектным финансированием застройщик как минимум имел бесперебойное финансирование строительства со стороны банка», — сказал он.

Переход на проектное финансирование — самая успешная реформа стройотрасли за последнее десятилетие, считают в ДОМ.РФ. «Граждане получили полную уверенность в сохранности средств, инвестируемых на стадии строительства, а застройщики — надежный канал финансирования, не зависящий от текущих темпов продаж. Ни один дом, который начал строиться с использованием счетов эскроу и проектного финансирования, не стал проблемным», — рассказали ТАСС в компании. Там добавили, что объем запуска новых проектов непрерывно растет на протяжении последних десяти месяцев. Так, с августа 2020 года по май 2021-го в России запущено 30,9 млн кв. м многоквартирного жилья (+64% к сопоставимому периоду 2019-2020 годов).

Будущее за эскроу

По данным информационной системы наш.дом.рф, к концу июня 2021 года в России введены в эксплуатацию 1,6 тыс. домов, построенных с использованием счетов эскроу (190 тыс. квартир общей площадью 9,5 млн кв. м), в стадии строительства находятся 6 тыс. домов с использованием счетов эскроу (1,2 млн квартир площадью 61,8 млн кв. м). При этом переход на новую схему финансирования жилищного строительства в России идет равномерно, уточняют в ДОМ.РФ. По данным на конец июня, с использованием проектного финансирования и счетов эскроу в России строятся 61,8 млн кв. м, 64% от всего объема жилищного строительства (97,2 млн кв. м), следует из проектных деклараций, опубликованных в системе наш.дом.рф.

К концу 2022 года объем многоквартирного жилья, строящегося в России с использованием счетов эскроу, может быть на уровне 95%, прогнозируют в ДОМ.РФ. «То есть отрасль многоквартирного жилищного строительства почти полностью перейдет на использование счетов эскроу. Оставшиеся 5% строящегося жилья сформируют отдельные крупные проекты, которые завершаются по старой схеме финансирования жилищного строительства, и проекты, строящиеся за счет собственных средств девелоперов», — пояснили ТАСС в компании.

В Минстрое РФ считают, что запуск госпрограммы льготной ипотеки обеспечил рост объемов нового строительства на рынке жилья. По оценке главы Минстроя, по итогам 2021 года в России должно быть введено в эксплуатацию 85 млн кв. м жилья. В то же время по итогам 2020 года было введено 82,2 млн кв. м жилья, что на 143 тыс. кв. м больше показателя 2019 года. Как сообщал журналистам Файзуллин, почти все регионы России обратились в Минстрой с просьбой о продлении льготной ипотеки на новостройки после 1 июля, министерство поддерживает решение о продлении антикризисной программы, но в новом качестве.

Без программы поддержки льготного ипотечного кредитования строительная отрасль России лишилась бы необходимого финансирования, заключил в свою очередь Хуснуллин. «Это привело бы к остановке строек, безработице в отрасли и сокращению поступлений в бюджет регионов. Увеличились бы и риски незавершенного строительства для дольщиков», — пояснил вице-премьер.

Более подробно