В пятницу, 23 июля, Банк России повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 6,5%. Это самое резкое повышение с 2014 года. Регулятор объяснил такое решение сильной инфляцией.

Возможность повышения ключевой ставки сразу на 1 п.п. ранее допускала председатель Эльвира Набиуллина. В интервью Bloomberg она говорила, что совет директоров будет обсуждать повышение в широком диапазоне — от 0,25 до 1 п.п. Что будет с ипотечными ставками после решения ЦБ — разбираемся с экспертами.

Как вырастут ставки по ипотеке
Резкое увеличение ключевой ставки приведет к пропорциональному росту ипотечных ставок, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Аналитики из АКРА прогнозируют повышение ипотечных ставок после решения ЦБ на 0,6-0,8 п.п. «Реакция банков не будет моментальной. Скорее всего, они продолжат борьбу за ипотечного заемщика, откладывая повышение ставки по кредитам на непродолжительный период», — пояснила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Но уже к концу лета ставки по ипотеке могут достичь 8,5%, добавила эксперт.

Согласен с ней глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. «Как и прогнозировалось, ЦБ повысил ключевую ставку до уровня выше 6%, причем сразу на 100 базисных пунктов, до уровня 6,5%. Традиционно в большинстве кредитных продуктов, включая ипотеку, банки скорректируют предлагаемые ставки на сопоставимую величину», — отметил он.

Аналитик по сектору недвижимости и транспорта «Ренессанс Капитала» Артем Ямщиков не ждет резкого роста ставок по ипотечным кредитам. «Банки и девелоперы, скорее всего, будут субсидировать ставки и сдерживать их рост, чтобы поддержать спрос. Уже некоторые девелоперы заявили¸ что начали это делать совместно с банками в июле и не увидели сильной просадки по продажам по сравнению с предыдущими месяцами, когда программа льготной ипотеки действовала в старом формате», — отметил он. К концу лета можем увидеть средние ставки на новостройки на уровне 6–6,5%, а на вторичном рынке — 8,6–8,8%, добавил аналитик.

Падение спроса
Повышение ставок по ипотеке охладит спрос на жилье. Интерес к ипотечным кредитам на новостройки уже снизился, преимущественно в крупнейших городах России, после изменения условий по льготной ипотеке с 1 июля. Об этом свидетельствует и двукратное сокращение числа заявок на кредиты в рамках программы.

Интерес россиян ко вторичной недвижимости также снижается ввиду удовлетворения значительного объема спроса в предыдущие периоды и повышения ставок, говорит Ирина Носова из АКРА. «Тот рост, который был достигнут в 2020 году и первой половине 2021 года, останется в прошлом. По итогам 2021 года ипотечный портфель может вырасти на 15–17%», — прогнозирует эксперт.

По прогнозам «Ренессанс Капитала», после повышения ставки объемы выдачи ипотеки могут упасть на 20–30% в натуральном выражении по сравнению с предыдущими месяцами. «Но девелоперы могут показывать разную динамику, все будет зависеть от возможностей конкретного застройщика и банка субсидировать ставку. У крупных игроков больший запас прочности, чтобы субсидировать ставки, не сильно влияя на маржинальность, что будет поддерживать их продажи», — уточнил Артем Ямщиков.

Партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая также допускает снижение спроса на ипотеку в связи с повышением ключевой ставки и падением доходов населения. «Спад интереса к ипотеке будет сильнее на первичном рынке, который с момента запуска программы льготной ипотеки демонстрировал существенные темпы роста. Но оба сегмента рынка жилья взаимосвязаны, поэтому спустя время снижение затронет и вторичный рынок», — уточнила она.

Согласен с коллегами глава Optima Development Давид Худоян. По его мнению, в ближайшие месяцы ставки по ипотеке могут подняться до 8,5–9% годовых, что будет означать сокращение спроса. В 2019 году, когда был такой уровень ставок на рынке, наблюдалось замедление темпов прироста спроса. «С текущим уровнем цен (примерно на 30–40% выше уровня 2019 года) повышение ставки вызовет отток покупателей. Более негативно повышение ставок скажется на рынке строящегося жилья — с учетом роста цен многие заемщики предпочтут искать варианты в готовых домах или на вторичном рынке», — прогнозирует Давид Худоян.

Аналогичная ситуация будет наблюдаться в сегменте рефинансирования — спрос на эту услугу может снизиться. «В среднесрочном периоде спрос на улучшение условий по кредитам может повыситься в случае ухудшения качества обслуживания населения ипотечного долга на фоне сохранения неблагоприятных экономических условий», — отметила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА.

Дорогая ипотека сдержит рост цен на жилье
Снижение спроса на кредиты и жилье может охладить цены. В прошлом году рост цен на рынке новостроек на фоне действия льготной ипотеки, которая с 1 июля фактически прекратила существования в крупных городах, достигал 30–40%. «Исходя из рыночных условий, повышение ставок сдерживает рост цен на недвижимость, причем как на первичном, так и на вторичном рынке жилья», — считает глава РАСК.

А вот снижения цен на квартиры никто из опрошенных экспертов не прогнозирует. Во-первых, продолжают действовать льготные программы, которые будут поддерживать спрос, а значит, и цены, особенно в условиях ограниченного предложения, пояснил Николай Алексеенко.

Во-вторых, растут издержки: себестоимость строительства из-за удорожания строительных материалов и топлива, дефицита рабочих на объектах и увеличения расходов на разработку концепций проектов, добавила Мария Литинецкая. В третьих, сейчас уже больше двух третей застройщиков строят жилье на банковские средства. Это значит, что текущий спрос в меньшей степени, чем раньше, влияет на ценовую политику, пояснил Давид Худоян. «Дом все равно будет построен независимо от интенсивности продаж, особенно если она колеблется на протяжении нескольких месяцев, а не лет. Впрочем, у девелоперов появятся стимулы сдерживать цены на фоне роста ипотечных ставок», — отметил эксперт.

Сокращение спроса на первичном рынке будет увеличивать совместные ипотечные программы девелоперов и банков, которые предусматривают в том числе ставку по ипотеке ниже рыночной. Крупнейшие застройщики Московского региона, специализирующиеся на строительстве массового жилья, уже запустили такие программы, отметила Мария Литинецкая. «Из-за высокой неопределенности на рынке можно предположить, что действия участников рынка до конца 2021 года будут реактивными и несколько хаотичными при отсутствии четкого тренда», — заключила она.

Подробнее на РБК